Кто диктует условия аренды для бизнеса?
По общему правилу арендная плата определяется как фиксированный платеж, который
арендатор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной
деятельности. Арендная плата, ее размер и порядок уплаты устанавливаются в договоре и
изменяются по соглашению сторон. Однако, как показывает практика, контролирующие
органы могут заявлять, что условия договора аренды, в частности, структуры и порядка
уплаты арендных платежей, должны прописываться в соответствии с установленными
нормативными требованиями и методологией. Нормативная база с такими требованиями
существует, однако фискальные органы забывают, что такие акты не касаются аренды
недвижимости частной формы собственности и не должны применяться бизнесом (Закон
Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» Методика расчета
арендной платы, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 4
октября 1995 № 786 Методика оценки объектов аренды, утвержденная постановлением
Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 года № 629).
Способы структурирования арендной платы на недвижимое имущество частной формы
собственности, в том числе за пользование площадями в торговых центрах, не
урегулированные на законодательном уровне и не подлежат государственному
регулированию. Несмотря на то, что буква закона определяет арендную плату как
фиксированный платеж, не существует нормативных запретов на установку собственных
формул вычисления арендной платы.
Настоящее требует гибких и нестандартных подходов в решении этого вопроса, потому
арендодатели с арендаторами испытывают различные способы формирования арендной
платы, как, например, ее расчет в зависимости от товарооборота или в соотношении с
показателями эффективности деятельности арендатора. Пока стороны выполняют свои
договоренности и отражают их в налоговом учете, нет оснований ставить их под
сомнение, тем более во время проверки надлежащей уплаты налогов контролирующими
органами.
Кто включает свет, и кто за него платит?
Как отмечалось, аренда недвижимости влечет за собой, кроме платы за пользование
имуществом, ряд расходов, связанных с содержанием имущества, например, расходы на
водоснабжение, электроэнергию, отопление, охрану, уборку. Такие расходы могут
предусматриваться договором аренды, как элемент арендной платы или как
компенсационные выплаты арендодателю. Также арендатор может оплачивать
коммунальные услуги и услуги по содержанию объекта аренды по отдельным договорам с
поставщиками таких услуг.
При согласовании порядка платы за пользование электрической энергией рекомендуем
арендатору, который желает самостоятельно оплачивать эти услуги по отдельному
договору с поставщиком электроэнергии, предусмотреть такое право в договоре аренды.
При других условиях налоговые органы могут считать, что поставщик электроэнергии не
имеет оснований заключать договор с арендатором, а арендатор - осуществлять расходы.
Если арендатор оплачивает услуги по объекту аренды за счет арендодателя, то в договоре
прописываются типичные пути компенсации стоимости этих услуг. Например, оплата
услуг содержания объекта аренды обуславливается определенной суммой, или платежом в
расчете на единицу площади, а коммунальных услуг - по показаниям счетчика или в
соответствии со счетами, выставленных арендодателем. Советуем четко прописывать в
договоре аренды механизм определения стоимости и оплаты этих услуг,
а по результатам потребления полно отражать в первичных документах их перечень и
содержание. Детальность описания в таком случае уменьшит причины для сомнений
в реальности затрат при налоговой проверке.
Как видим, распределения расходов при аренде помещений для ведения бизнеса в
основном остается на усмотрение сторон договора аренды. Хотя практика показывает, что
результаты налоговой проверки подрывают уверенность предпринимателей в их свободе
при заключении договоров, это не должно помешать самостоятельном структурированию
расходов на аренду. Предприниматели вольны выбирать удобный способ формирования
арендной платы, корректировать ее размер на процент от оборота, а также самостоятельно
определять объем и порядок оплаты необходимых услуг для нормального
функционирования объекта аренды. Несмотря на то, что такая свобода арендаторов часто
ставится под сомнение налоговыми органами, она может и должна быть оправдана и
защищена в суде.
26-11-2016
Все статьи Архив |
