БУХГАЛТЕРСКИЕ УСЛУГИ В ХАРЬКОВЕ

  •  Бухгалтерское сопровождение
  •  Подготовка и сдача отчетов
  •  Сдача налоговых деклараций
  •  Восстановление учета
  •  Регистрация организаций
  •  Аудит и консалтинг...

057 780 55 75


Главная   |    О нас   |    Наши услуги   |    Новости  |    Календарь бухгалтера  |    Контакты

ЧТО СЛЕДУЕТ ЗНАТЬ ПАЙЩИКАМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ

Что следует знать пайщикам перед заключением договора аренды земли |
На чьих условиях договор?


Обычно сельские жители согласовывают с арендаторами только стоимость аренды и форму ее оплаты, но не всегда в срок или и вообще их получают, не имея предусмотренных в договоре действенных инструментов заставить арендатора выполнять обязанности должным.


Первым шагом является заключение договора аренды земельного участка. Согласно закону, он может иметь простую письменную форму, но по взаимному желанию арендатора и арендодателя, они могут подтвердить его нотариально.


Согласно действующему закону, договор аренды земельного участка должен содержать следующие существенные условия:


а) информацию о земельном участке, передаваемого в аренду (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);


б) срок действия договора аренды;


в) арендную плату с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.


По соглашению сторон в договоре аренды земли могут отмечаться и другие условия. Но важно помнить: если арендный договор не содержит хотя бы одной из вышеупомянутых существенных условий, он считается не заключенным.


Достаточно удобным для оформления взаимоотношений сторон является использование типового договора аренды земли, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 №220.


Однако он имеет характер определенного шаблона и особенности отношений арендатора и арендодателя сторонам следует определять в договоре самостоятельно.


Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет.


10 лет является сегодня минимальным сроком аренды для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые являются земельными участками мелиорируемых земель и на которых проводится гидротехническая мелиорация.


Базой для расчета арендной платы является нормативная денежная оценка земли. Она указана в каждом сертификате на получение земельной доли (пая).


А размер ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения должен быть не менее 3 процентов от стоимости земельного участка в соответствии со статьей 1 Указа Президента Украины от 02.02.2002 г.. № 92/2002 «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян-собственников земельных участков и земельных долей (паев) ».


штрафы нарушителям


Нередки случаи, когда арендаторы не выплачивают в срок арендную плату в денежной или в натуральной форме (зерно, сахар, крупы и т.д.), или же последний имеет ненадлежащее качество.


Как арендатора стимулировать избегать нарушения взятых обязательств или получить определенную компенсацию от него по уже допущенное нарушение?


Оптимальным вариантом является предусмотреть в договоре аренды штрафные санкции для арендатора.


Наиболее распространенными и простыми с точки зрения определения и применения является неустойка, которая, согласно гражданскому законодательству, имеет два вида: штраф и пеню.


Также законом предусмотрено за нарушение денежных обязательств уплату должником трех процентов годовых (если больший размер не предусмотрен в договоре) и индекса инфляции.


При этом следует иметь в виду, что пеня и проценты годовых могут быть применены только в случае невыполнения арендатором обязанности по уплате денежных средств.


Если арендная плата определена в натуральной форме, то следует применять штраф, который может быть выражен в денежной сумме или в той же натуральной форме.


Уплата штрафных санкций осуществляется дополнительно и не освобождает от обязанности уплатить арендную плату в определенной договором форме.


Разорвать досрочно


Если, несмотря на штрафные санкции арендатор не выполняет должным образом договор, например, использует земельный участок вопреки определенным договором условиям (например, чрезмерно истощает землю, использует пестициды, существенно ухудшают ее состояние), арендодатель может расторгнуть договор аренды.


Ведь тот заключенный на многие годы и перспектива систематических нарушений со стороны арендатора вряд ли устроит владельца. В таком случае следует знать следующее.


Договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды также может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.


Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.


Последнее предложение означает, что для одностороннего отказа от договора в нем должен предусматриваться соответствующий механизм с определенной последовательностью действий сторон.


Например, в случае систематического нарушения арендатором договора, порчи, использование земельного участка не по целевому назначению, арендодатель может направить арендатору письмо с уведомлением о расторжении аренды.


Для подтверждения факта отправки лучше использовать заказное письмо с уведомлением о вручении.


С момента получения указанного письма арендатор должен освободить арендованную землю в течение определенного времени (например, периода, необходимого для сбора урожая и т.д.).


Это самый простой вариант действий, когда стороны урегулируют свои отношения самостоятельно.


В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения - за год.


Это если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств.


В случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон каждая из них имеет право требовать у другой стороны возмещения причиненных убытков в соответствии с законом.


Заключен ли зарегистрирован?


Следует разделять момент заключения договора аренды и момент государственной регистрации права аренды, за ним возникает, поскольку они имеют принципиально разные юридические последствия.


Так, стороны, придя к согласию по всем существенным условиям договора аренды земли, составляют и подписывают соответствующий письменный документ.


Но подписание договора не означает, что арендатор может пользоваться земельным участком, - соответствующее право у него возникает с момента государственной регистрации.


Именно после этого земельный участок считают переданной арендатору, а не с момента подписания сторонами акта приема-передачи, как многие до сих пор считают.


Кроме того, если стороны указали, что договор действует определенное количество лет с момента подписания, то независимо от времени по истечении которого была зарегистрирована аренда, ее действие не может превышать срока действия договора.


Стороны могут согласовать, что договор действует до окончания срока действия аренды, который попадает с момента его государственной регистрации и составляет столько-то лет.


Для реализации интересов арендатора стороны по взаимному согласию учитывают при определении срока договора время посевной для определенной сельскохозяйственной культуры, которой засевается арендованный земельный участок.


Стоит обратить внимание, что до 1 января 2013 года в украинском законодательстве предусматривалась необходимость регистрации договора аренды, после указанной даты регистрируется только право аренды.


По государственной регистрации аренды может обратиться как арендатор, так и арендодатель - до нотариусов, исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов, Киевской, Севастопольской городских, районных, районных в городах Киеве и Севастополе государственных администраций или аккредитованных субъектов, в которых работают государственные регистраторы.


При этом следует иметь в виду, что обращаться можно к указанным лицам и органов независимо от места расположения земельного участка, но в пределах Автономной Республики Крым, области, городов Киева и Севастополя.


При этом, если договор аренды нотариально удостоверялся, осуществить регистрацию аренды, возникает в его результате, имеет право только нотариус, осуществлял указанную нотариальное действие.


Для проведения государственной регистрации права аренды земельного участка регистратору (нотариусу) подается заявление на проведение регистрационных действий и оригиналы документов, необходимых для проведения таких действий, в бумажной или электронной форме в случаях, предусмотренных законодательством.


В случае если оригиналы документов, необходимых для проведения регистрационных действий, в соответствии с законодательством остаются в делах государственных органов, органов местного самоуправления, их выдают, заявитель подает копии документов, оформленные такими органами в соответствии с законодательством.


Заявление на проведение регистрационных действий в электронной форме подается при условии идентификации заявителя (физического или юридического лица) с использованием электронной цифровой подписи или иного альтернативного средства идентификации личности.


Другими документами (их копиями), которые подаются с заявлением - являются:


1 документ, удостоверяющий личность заявителя;


2 доверенность или иной документ, удостоверяющий представительские полномочия в случае, если лицо, обращающееся за государственной регистрации действует как представитель;


3 копия регистрационного номера учетной карточки плательщика налога согласно государственной реестру физических лиц плательщиков налогов (кроме случаев, когда лицо по своим религиозным или другим убеждениям отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины);


4 документ, подтверждающий уплату административного сбора (обязательного платежа за проведение государственной регистрации), кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты административного сбора;


5 договор аренды земельного участка;


6 выписка из ГЗК о земельном участке, кроме случаев, когда нотариус, который будет проводить регистрацию подключен к ГЗК.


Кроме того, если при обращении за государственной регистрации аренды окажется, что право собственности на земельный участок возникло до 1 января 2013 года, но не был зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, государственный регистратор (нотариус) осуществляет также и его регистрацию.


При этом для государственной регистрации необязательным является обращение владельца, право собственности за ним может быть зарегистрировано по заявлению арендатора.


Последний не обязан подавать документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, государственный акт о праве собственности и т.д.), при условии наличия информации о зарегистрированном земельный участок в Государственном земельном кадастре.


Государственная регистрация права собственности и аренды производится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.


По результатам проведения государственной регистрации права собственности и производного от него вещного права на земельный участок государственный регистратор (нотариус) формирует экземпляр выписки.


Данный документ подтверждает регистрацию права аренды.


В случае прекращения договора, в том числе его расторжения, нужно обратиться к государственному регистратору для прекращения права аренды.


Если последнее не осуществить, у арендатора будет формальное основание продолжать пользоваться земельным участком.


А зарегистрировать новую аренду без расторжения предварительной невозможно.

05-03-2018

Все статьи   Архив



      VK-CENTER.ORG.UA
       наши клиенты спят спокойно

НОВОСТИ

21-06-2018
Для плательщиков НДС введен новый сервис
Подробнее...

21-06-2018
Как должны формироваться критерии для оценки степени риска от осуществления хозяйственной деятельности
Подробнее...



СТАТЬИ

21-06-2018
Срок подачи самозанятым лицом в контролирующие органы сведений об изменении учетных данных
Подробнее...

21-06-2018
При пополнении электронного счета в СЕА НДС необходимо правильно указывать обязательные реквизиты
Подробнее...



       VK-CENTER.ORG.UA

VK-CENTER - БУХГАЛТЕРСКИЕ УСЛУГИ ДЛЯ БИЗНЕСА

057 780 55 75

Copyright  © 2018

Vk-center.org.ua